Provimento 141/2023 do CNJ. Simplificação do Processo de Reconhecimento de União Estável

No último dia 21, a Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça – CNJ publicou o Provimento 141/2023, que regulamenta a união estável perante o Registro Civil, alterando o Provimento 37/2014 para adequá-lo à Lei 14.382/2022.

O ato trata do termo declaratório de reconhecimento e dissolução de união estável perante o Registro Civil, bem como dispõe sobre a alteração do regime de bens na união estável e a sua conversão extrajudicial em casamento.

Entre seus considerandos, elenca a “necessidade de facilitar aos companheiros a declaração da existência de união estável, a sua conversão em casamento e de se esclarecer os efeitos pessoais e patrimoniais dela decorrentes, bem como a sua dissolução, e, acima de tudo, tornar fácil a localização dessas declarações para fins da respectiva comprovação”.

Neste propósito de desjudicialização e desburocratização, traz algumas novidades, merecendo destaque a inclusão de capítulos específicos que versam sobre o procedimento para o registro da união estável, a alteração do regime de bens em união estável e a conversão da união estável em casamento perante o Registro Civil.

Quanto ao registro, trouxe a possibilidade da elaboração de uma nova espécie de instrumento público, o chamado termo declaratório, passível de registro junto ao cartório de Registro Civil e que passa a coexistir com as figuras já existentes, a exemplo das escrituras públicas declaratórias de reconhecimento, que são lavradas no tabelionato de notas.

Possibilita, ainda, que sejam realizados perante o registrador civil a alteração do regime de bens da união estável e o procedimento de certificação eletrônica, que tem por escopo a comprovação do tempo de duração da união, indicando-se a data do início da convivência e da sua efetiva dissolução.

No que tange à conversão extrajudicial da união estável em casamento, pontua que esta modalidade não é obrigatória, sendo possível a conversão na seara judicial.

Ainda sobre a conversão, segundo o Provimento 141/2023, a mudança implica na manutenção do regime de bens que vigorava anteriormente à conversão.

Acaso se pretenda adotar novo regime, necessário apresentar pacto antenupcial, salvo na hipótese em que o novo regime for o de comunhão parcial de bens, situação que demandará apenas declaração expressa dos companheiros formalizando esta opção.

Por fim, ressalta-se que, no caso de dissolução da união estável, o ato exige a assistência dos companheiros por advogado ou defensor público, o que também ocorre quando houver requerimento de alteração de regime de bens com proposta de partilha, dada a complexidade que estas disposições podem alcançar.

– Amanda Figueirôa

Prazo de Vigência da Nova Lei de Licitações será prorrogado

No dia 30 de março de 2023, a Ministra da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos, Esther Dweck, anunciou a decisão do governo em adiar, por mais um ano, a implementação da Lei 14.133/2021, que estabelece as novas regras para as licitações e contratos administrativos. Como é de conhecimento, a data até então estabelecida para entrar em vigor a nova lei de licitações, seria amanhã, 01 de abril de 2023. Com a decisão tomada, uma Medida Provisória será editada pelo governo federal para disciplinar o novo prazo, que ainda será definido.

A medida tomada pelo governo gerou intensos debates e discussões sobre os possíveis impactos dessa decisão. Embora alguns argumentem que a prorrogação é necessária para garantir a implementação completa da nova Lei e adequação, sobretudo, pelos municípios de pequeno porte, há pontos críticos a serem considerados na tomada da decisão.

Um dos principais pontos de crítica em relação à prorrogação do prazo é a possibilidade de perpetuação de práticas pouco transparentes com aumento de incertezas e inseguranças para os agentes econômicos que atuam no setor de licitações e contratos administrativos. Igualmente, empresas e fornecedores que investiram tempo e recursos na adaptação à nova Lei, podem se sentir prejudicados pela prorrogação, uma vez que isso pode representar um atraso na execução de contratos e um prolongamento da instabilidade no setor.

Por outro lado, é possível argumentar que a prorrogação é uma medida necessária para garantir a implementação completa da Lei 14.133/2021, uma vez que ainda há desafios e obstáculos a serem superados nesse processo de transição. A criação de um Portal Nacional de Contratações Públicas, por exemplo, é uma tarefa complexa que demanda recursos e investimentos significativos, e que ainda precisa ser finalizado. Além disso, a capacitação dos agentes públicos para lidar com as novas regras, é um ponto nevrálgico para a dilação do prazo, dado que a nova lei traz mudanças significativas em relação aos procedimentos de licitação e contratação. Isto posto, é fundamental que os servidores públicos estejam preparados para implementá-las de forma adequada. Todavia, demanda investimentos em treinamentos e capacitações, bem como a necessidade de mudança de uma cultura que, bem ou mal, está construída há décadas.

Em resumo, a prorrogação do prazo de vigência da Lei 14.133/2021 é uma medida controversa, que gera diferentes reações e perspectivas entre os atores envolvidos. Embora seja importante garantir a implementação completa da nova Lei, é fundamental também considerar os possíveis impactos negativos da prorrogação, especialmente em relação à insegurança jurídica e perda de credibilidade quanto à virada de chave para o novo modelo das contratações públicas.

– João Leite

Governo estuda mudança na tributação de compras de produtos asiáticos por plataformas digitais

Desde o início da pandemia de COVID-19, as compras relacionadas ao e-commerce cresceram exorbitantemente devido ao distanciamento social, principalmente relacionadas aos sites asiáticos, em razão do baixo preço.

A importação desses produtos por pessoas físicas vem sendo analisada pelo Governo com atenção, em decorrência da falta de tratamento isonômico quando comparado com a carga tributária suportada por empresas brasileiras que vendem mercadorias similares, estando estas em evidente desvantagem.

Nos últimos dias, várias pessoas estão relatando uma maior fiscalização dessas operações, de forma que muitas compras adquiridas internacionalmente estão sendo tributadas com mais frequência quando entram no país. Além disso, sabe-se que o Governo Federal está verificando alternativas fiscais para aumentar a tributação dessas operações, tendo o Ministério da Fazenda mencionado, na última sexta-feira (24/03), que algumas propostas já estão sendo analisadas internamente. O tema possivelmente será contemplado na Reforma Tributária em discussão no Congresso, porém, como as propostas de reforma preveem uma transição duradoura e gradativa, há uma pressão por parte das empresas brasileiras para a solução ser implementada o mais breve possível.

– Felipe Barros

Vazamento de Dados: Dano Moral não é presumido

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão recente, deu provimento do Recurso Especial interposto pela empresa Eletropaulo, reformando, por unanimidade, o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia condenado a concessionária de energia ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais em virtude do vazamento de dados pessoais de uma cliente.

Ao ajuizar a ação, a consumidora alegou que foram vazados seus dados pessoais como nome, data de nascimento, endereço, telefone e número do documento de identificação e que estas informações teriam sido acessadas por terceiros e, posteriormente, compartilhadas mediante pagamento.

Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente. Contudo, o TJSP, quando da análise do recurso interposto pela parte Autora, reformou a decisão para condenar a Eletropaulo ao pagamento da indenização, sob justificativa de que teria havido falha na prestação de serviços.

Na sequência, a Eletropaulo interpôs recurso ao STJ, fundado na impossibilidade de análise da demanda apenas sob a ótica consumerista e na omissão quanto aos termos da  Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).

Quando do julgamento do Recurso, o Relator Ministro Francisco Falcão entendeu pelo provimento do recurso da concessionária, asseverando, apesar da falha no tratamento de informações pessoais, o vazamento de dados, por si só, não é suficiente para gerar dano moral indenizável, sendo necessário, portanto, a comprovação do efetivo prejuízo causado pela exposição das informações.

– Ana Beatriz Vinesof

É cabível pensão alimentícia em favor do animal de estimação?

Em recente decisão, proferida no julgamento do Recurso Especial nº:  1944228 / SP, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acalorou o debate quanto ao cabimento de pensão alimentícia em favor de pets, tendo adotado entendimento que, em análise inicial, parece destoar da atual realidade social, que se afigura com a existência de formações familiares distintas, entre elas, a entidade familiar que se reconhece como formada por humanos e animais de estimação.

Na hipótese, a parte demandante ajuizou a demanda, sem fazer, ressalte-se, qualquer menção ao termo ou ideia de “pensão alimentícia”, e requerendo, passados cerca de cinco anos da dissolução da união estável, fosse o ex companheiro compelido a participar igualmente no custeio dos gastos com os animais adquiridos na constância da união, bem assim a reembolsá-la da metade dos gastos que incorreu desde a separação.

A obrigação foi reconhecida na origem, instância na qual, após o entendimento de aplicação da prescrição decenal, determinou-se ao ex companheiro, o reembolso das despesas havidas pela ex companheira e a obrigação de custeio de metade das despesas com os animais, até morte ou alienação destes.

Devolvida a questão ao STJ, houve reforma do julgado, tendo prevalecido o voto da lavra do ministro Marco Aurélio Belizze, que defendeu serem as despesas com o custeio da subsistência dos animais obrigações inerentes à condição de dono, bem como que o fato da aquisição do pet ter ocorrido na constância da união, não necessariamente configuraria vínculo entre os companheiros ou entre estes e o animal, sendo possível definir-se a titularidade do animal como melhor lhes aprouver.

Ocorre que, ao analisar a referida decisão, alguns defendem que o STJ teria sinalizado o entendimento de que a fixação de alimentos em favor de pets é descabida, todavia, salvo melhor juízo, não é este o direcionamento que se obtém da adequada análise dos autos.

Conforme pontuado, a demanda submetida ao STJ foi ajuizada longo tempo após a dissolução da união estável, sem que tenha sido precedida de acordo de alimentos em favor dos animais ou de qualquer requerimento da ex companheira neste sentido. Em verdade, sequer houve menção ao termo “alimentos” quando do ajuizamento da ação.

Inclusive, inicialmente a demandante aparenta ter dotado sua ação de conteúdo exclusivamente patrimonial. Trata-se, pois, de um caso isolado e que não necessariamente serve de parâmetro ou norte para demandas que envolvem o tema sob análise.

Fato é que a existência da “família multiespécie” é uma realidade socialmente reconhecida, que já ensejou até mesmo a propositura de Projeto de Lei (PL 179/23), ainda em tramitação e que visa regulamentar o conceito de família multiespécie como aquela formada pelo núcleo familiar humano em convivência compartilhada com seus animais.

Por sua vez, tal realidade vem sendo correta e fortemente reconhecida pela jurisprudência pátria e, neste cenário, o número de demandas desta natureza levadas ao judiciário é cada vez maior. Na falta (que aparentemente será suprida em breve)  de uma lei específica, os magistrados têm aplicado aos animais, em interpretação por analogia, as normas jurídicas atinentes a alimentos, visitas e guarda compartilhada.

Não há, pois, como se concluir que esta é uma questão que será decidida pelos operadores do direito em dissonância da realidade social que os cerca. A sociedade anseia por uma resolução que se adeque ao contexto atual, que não só reconheça a existência da família multiespécie, mas estabeleça os parâmetros que devem ser considerados para a justa solução dos litígios dessa natureza.

É um tema que certamente ainda renderá boas discussões, a exemplo da que já se firmou em demanda distribuída perante o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) no último dia 09 de fevereiro, na qual juízes de varas cíveis e de família discutem sobre a competência para processar e julgar a execução de acordo descumprido que fixou pensão em favor dos animais de estimação do ex casal. As teses contrárias defendem, de um lado, que o animal é um membro da família e que, portanto, sob o conceito da família multiespécie, atrai a competência da vara de família. De outro lado, há a defesa de que discussão se funda em relação civil e de natureza patrimonial, que avocaria o processo para uma das varas cíveis, frente a qual, inclusive, a ação foi originariamente distribuída. A questão será dirimida em breve, quando do julgamento, pelo TJSC, do conflito de competência suscitado pelos magistrados envolvidos.

Adjudicação Compulsória Extrajudicial: Conceito e Funcionamento

No âmbito da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, aparecera a chamada Adjudicação Extrajudicial, instituto encartado no Art. 216-B.

Nesse sentido, passou-se a entender esse procedimento como a ação pessoal com premissa base de recusa do vendedor em transmitir o domínio ao comprador. Assim, mediante resistência injustificada, seria cabível ao compromissário comprador ou ao cessionário de seus direitos, ajuizar ação contra o titular do domínio do imóvel, desde que não haja, entre esses, consenso.

Para tanto, adentrando na questão procedimental, entende-se que tal trâmite necessita, conforme §1º do artigo supracitado, da apresentação de algumas documentações. Dentre essas: 

Instrumento de Promessa de Compra e Venda ou de Cessão ou de Sucessão;

Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel;

Ata notarial, lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

Procuração com poderes específicos, se for o caso.

Desse modo, à apresentação da ata notarial, novidade promulgada e acrescida à Lei em janeiro de 2023, entende-se que o procedimento, apesar de tramitar perante o cartório de imóveis, deverá seguir a prévia instrumentalização dessa, verificando-se documentos, depoimentos e fatos. Para tanto, sua necessidade dar-se-á pelo fato dessa ser instrumento imparcial e com certificação das impressões colhidas no caso concreto, por parte do titular do cartório ou de seus prepostos; garante, para tanto, maior segurança jurídica e celeridade ao instituto.

Por fim, tratando-se dos requisitos à adjudicação extrajudicial, entende-se que à sua interposição, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, basta a existência de uma promessa de compra e venda, somada à inexistência de previsão do direito de arrependimento.

Em suma, diante do exposto, entende-se o instituto da adjudicação extrajudicial compulsória como de extrema importância à facilitação ao acesso dos direitos legalmente previstos ao cidadão. A inovação, aparecendo como meio alternativo de solução de conflitos, feita em prol da sociedade visa, ainda, desjudicializar a tramitação dessas ações, concretizando instrumentos com mais celeridade e praticidade, sem a necessidade de adentrar em um processo judicial em si.

– Equipe do Imobiliário

Da admissibilidade da previsão de correção monetária pela taxa SELIC em contratos de compra e venda de imóvel

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu pela legalidade da previsão contratual de correção monetária pela taxa Selic em contratos de compra e venda de imóvel, ainda que o contrato preveja, também, a incidência de juros moratórios.

A discussão foi firmada em sede de ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel na qual a parte Demandante arguiu a abusividade da cláusula contratual que previa a Selic como índice de correção monetária das parcelas, bem como a incidência de juros moratórios.

Na origem, em sentença que posteriormente foi confirmada pelo Tribunal Estadual, o magistrado acolheu os argumentos autorais, considerando abusiva a estipulação da Selic e determinando sua substituição pelo IGP-M.

Todavia, após devolução da matéria ao STJ em sede do recurso especial nº: 2.011.360 – MS, a Terceira Turma, após discussão conduzida pela relatoria da Ministra Nancy Andrighi, reformou o acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) firmando o entendimento de que, se a Selic estiver prevista contratualmente para a correção das parcelas, nada impede sua aplicação, ainda que seja convencionada a incidência de juros de mora.

No entender da relatora, seguido por unanimidade pelos demais ministros, a taxa Selic, que abrange em sua composição juros e correção monetária, não pode ser cumulada com juros de caráter remuneratório, mas tal impedimento não se aplica à cobrança de juros de mora, incidentes em caso de atraso.

Isto porque, enquanto a correção monetária destina-se a recompor o poder da moeda diante da inflação, os juros remuneratórios têm por escopo recompensar o credor e, por sua vez, os moratórios prestam-se a indenizá-lo pelo eventual atraso no pagamento.

Nesse sentido, a alegada abusividade fundada em “bis in idem” só estaria configurada em caso de incidência simultânea de correção pela Selic (dada a sua composição) e de juros remuneratórios, situação distinta do caso dos autos.

Oportuno salientar que, ao adentrar na discussão em comento, o STJ evidencia também outro entendimento, o de que é, sim, possível e lícito prever a incidência de juros remuneratórios sobre as prestações a serem pagas pelo comprador do imóvel.

Ou seja, na hipótese, foi estabelecido ser plenamente possível, desde que expressamente previsto em contrato, a incidência de correção monetária, juros remuneratórios e juros moratórios sobre as parcelas do preço.

Necessário apenas, para a não caracterização da abusividade das estipulações contratuais, que, ao optar pelo índice de correção monetária, o Promitente Vendedor tenha em mente que a taxa Selic já abrange tanto a correção monetária como os juros remuneratórios, razão pela qual, em sendo este o índice contratual escolhido pelas partes, apenas será possível a estipulação contratual de juros incidentes em caso de configuração de mora.

A importância do registro de marca na repressão à concorrência desleal no comércio online

Em um mundo globalizado, deve-se vislumbrar a crescente importância dos elementos imateriais, e a proteção dada a estes, dentre os quais, por exemplo, as marcas, cujo elemento possui papel econômico fundamental dentro de uma sociedade de consumo, possibilitando a distinção entre concorrentes do mesmo ramo, bem como o reconhecimento da empresa para com o público consumerista.

Nesse sentido, também dispõe a Lei de Propriedade Industrial nº 9.279/96 (“LPI”), que a finalidade da marca é particularizar um produto ou serviço, de modo que seu público alvo possa garantidamente identificá-lo apenas por esse sinal.

A Constituição Federal de 1988, convergindo ao que vem sendo aqui discutido, prevê expressamente a proteção a propriedade industrial, em seu artigo 5º, inciso XXIX, que define que: “a lei assegurará aos autores de inventos industriais privilégio temporário para sua utilização, bem como proteção às criações industriais, à propriedade das marcas, aos nomes de empresas e a outros signos distintivos, tendo em vista o interesse social e o desenvolvimento tecnológico e econômico do País”.

Os direitos e as obrigações relativos à proteção conferida à propriedade industrial encontram-se dispostos na LPI, que logo em seu artigo 2º, dispõe que o registro de marca junto ao Instituto Nacional de Propriedade Industrial (INPI), é o meio pelo qual será concedida a proteção dos direitos relativos à propriedade industrial, e que através dele, será possível reprimir a concorrência desleal. Nesse sentido, interessante esclarecer que considera-se concorrência desleal toda e qualquer conduta repreensível, praticada com a finalidade de captar a clientela de empresas concorrentes para adquirir vantagem no mercado.

Dessa forma, o registro de marca pode ser tido como a ferramenta mais importante para a proteção de um negócio e a mais estratégica no contexto da competitividade, considerando que garante ao seu titular o direito ao uso exclusivo por prazo indeterminado, desde que seja prorrogado conforme os prazos legais, o que assegura a empresa o reconhecimento da sua marca perante os consumidores, bem como a protege de práticas concernentes a concorrência desleal.

Nesse diapasão, quando se trata do comércio online, o registro de marca se faz ainda mais essencial, isso porque ferramentas de anúncios pagos, tal qual Google Ads, dominam o principal canal de buscas online: o Google.

Assim, ao realizar uma pesquisa no Google, o usuário recebe páginas que contenham o termo pesquisado, que são ordenadas conforme parâmetros de métricas de ranqueamento, os quais têm como critérios, por exemplo, o número de acessos orgânicos e a qualidade da página de hospedagem. No entanto, plataformas como o Google Ads possibilitam que essa ordem de exibição seja quebrada através da veiculação de anúncios pagos, onde o anunciante seleciona palavras chaves de busca e tem sua página exibida nos primeiros lugares do navegador.

Ocorre que, muitos anunciantes, ao veicularem seus anúncios, selecionavam entre seus termos chaves marcas de segmentos semelhantes, redirecionando os possíveis clientes do seu concorrente a sua página.

Recentemente, a quarta turma do Superior Tribunal de Justiça, por meio do REsp 1.937.989, de relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, entendeu que a utilização de marca registrada de propriedade alheia como palavra-chave na veiculação de anúncios, configura crime de concorrência desleal.

No caso em tela, o Relator entendeu que ao se utilizar da marca registrada do seu concorrente como palavra-chave, objetivando melhorar os acessos do seu site através das pesquisas dos usuários do Google, redirecionando a clientela, a empresa estaria praticando crime de concorrência desleal previsto no art. 195, inciso III, da LPI.

Não obstante a tipificação enquanto crime de concorrência desleal, a conduta em questão poder-se-ia configurar como crime contra o registro de marca, já que a empresa também teria violado o direito a exclusividade do uso de marca ao reproduzir, sem autorização do titular, marca registrada, imitando-a ao ponto de induzir confusão ao consumidor, conforme ensina o art. 189, inciso I, da LPI. Ante ao exposto, resta claro o precedente do STJ no sentido de definir enquanto concorrência desleal as práticas de reprodução de marca alheia em links patrocinados em plataformas, como o Google Ads, bem como fica, mais uma vez, configurada a importância do registro de marca, principalmente no sentido de proteção ao seu titular, e como ato para viabilizar a repressão a concorrência desleal, principalmente no comércio online.

– Thayssa Cavalcanti e Maria Eduarda Araújo

Legislação passa a reduzir burocracias e riscos à compra de imóveis

A Lei nº 14.382, editada em junho de 2022, dentre outros aspectos, ocupa-se de desburocratizar o excessivo risco ao comprador em responder por dívidas imobiliárias do antigo proprietário, diante de pendência não registrada na matrícula, conforme inclusão do parágrafo 2º ao art. 54 da Lei nº 13.097/2015.

Em linhas breves, ao passar a exigir somente as documentações referentes ao pagamento dos impostos (IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano, ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer Bens ou Direitos) e a certidão de matrícula atualizada do imóvel, eliminando a obrigatoriedade de apresentação das certidões negativas das esferas federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de família do vendedor, a norma diminui a burocracia e os gastos nas transações imobiliárias, fornecendo mais segurança àquele comprador de boa-fé, uma vez que este somente obriga-se a compensar as dívidas do antigo proprietário, ora vendedor, se estas já se encontrarem registradas na matrícula do imóvel.

Assim sendo, o adquirente apenas precisa observar se existe algum registro, em referência às pendências jurídicas do vendedor, a partir da matrícula do bem imóvel. Ressalta-se que o responsável pelo referido registro é o terceiro que move a ação contra o vendedor do imóvel, antigo proprietário.

Concomitantemente, ainda em referência ao assunto abordado, a nova lei acaba por não só reforçar a proteção à boa-fé, mas também por contemplar decisão a assunto que tinha constante abordagem no âmbito judiciário, evitando, de certa forma, a judicialização de questões entre credores dos proprietários anteriores e os novos donos.

Contudo, importa ponderar que ainda permanece a relevância da emissão das referidas certidões negativas no processo de aquisição de um imóvel, a fim de sanar quaisquer questionamentos que possam aparecer no decorrer do processo, como também no futuro, uma vez que, apesar de não serem mais exigidas, permanece ao judiciário o critério de aplicação – ou não – da nova lei nos atuais trâmites de aquisição. Afora que a auditoria, a partir das certidões negativas do vendedor, de um modo geral, é um mecanismo essencial à negociação.

Portanto, entende-se a nova legislação como de considerável importância à renovação dos negócios imobiliários, assumindo um papel preponderante em proteger os compradores de imóveis de boa-fé. Todavia, ainda que a nova lei venha a ser bem recebida pelo judiciário, as diligências que visem avaliar a situação jurídica das negociações para aquisição de imóveis devem ser mantidas.

Confira a legislação na íntegra: Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022.

-Equipe do Direito Imobiliário

Qual é a via adequada para que o comprador tome posse de um imóvel que se encontra locado?

Sendo uma dúvida muito recorrente no âmbito do Direito Civil, a questão foi novamente ratificada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, conforme recente decisão nos autos do julgamento do Recurso Especial 1.864.878/AM. Afinal, qual é a via adequada para que o comprador de um imóvel locado tome posse do bem?

Inicialmente, é importante destacar que a divergência doutrinária e jurisprudencial se estabeleceu considerando que a alienação do imóvel pelo locador durante a vigência da relação locatícia não extingue, de imediato, o contrato de locação firmado originalmente, que continuará existindo e possuindo validade.

Levando esse contexto em consideração, ressalta-se que o ordenamento jurídico brasileiro prevê duas alternativas para o comprador, quais sejam: manter-se inerte e sub-rogar-se no contrato de locação, dando continuidade à relação locatícia, ou a denunciação do contrato de locação, extinguindo-o.

Nesse sentido, é importante esclarecer que, caso não possua interesse na manutenção da relação locatícia, o adquirente do imóvel poderá, no prazo de 90 (noventa) dias, promover a denunciação do contrato de locação, excetuando-se os casos em que a locação for por tempo determinado e o instrumento contratual possuir cláusula de vigência em caso de alienação, consoante estabelecido pela inteligência do artigo 8° da Lei 8.245/91, conhecida como Lei de Locação.

Dessa forma, cumpre elucidar que a denunciação do contrato é uma das espécies de extinção unilateral do instrumento contratual por iniciativa extrajudicial de um dos contratantes, a qual se dá mediante simples declaração de vontade, configurando um direito potestativo do proprietário do imóvel. Assim, da interpretação conjunta do artigo 8° da Lei de Locação com o artigo 473 do Código Civil, compreende-se que basta a notificação extrajudicial do locatário, para que seja dado início ao prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel por parte do inquilino.

Por outro lado, nas hipóteses em que o comprador deixar transcorrer o prazo para denunciação do contrato previsto no artigo 8° da Lei de Locação, presume-se que houve a concordância tácita do comprador na manutenção da relação locatícia, ao passo que o comprador assume a posição do locador, resultando na sub-rogação de todos os seus direitos e deveres. Cabe, ainda, frisar que a sub-rogação é um instituto do Direito Civil que está expressamente disposto Código Civil de 2022, e que consiste, em poucas palavras, na substituição de um dos sujeitos da relação jurídica obrigacional, o que, no caso em comento, consiste na substituição do locador original pelo comprador.

Portanto, levando em consideração todo o exposto, é mister enfatizar que, nas hipóteses em que tenha transcorrido o prazo legal de 90 (noventa) dias sem que ocorra a desocupação do imóvel por parte do locatário, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a via processual adequada para que o comprador tome posse do imóvel é a ação de despejo, em detrimento da ação de imissão na posse. Isto ocorre pois, conforme já mencionando neste artigo, a regra geral é de que a relação locatícia continuará existindo entre o comprador e o locatário original, salvo expressa manifestação contrária por parte do adquirente, e, de acordo com o artigo 5° da Lei de Locação, independente do fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel locado é sempre a de despejo.