Inicialmente, é importante elucidar que a Adjudicação Compulsória trata-se de um procedimento estabelecido por Lei, visando a regularização do registro de um imóvel, através da autorização para a sua transferência ao credor.
O artigo 1.418 do Código Civil estabelece que o promitente comprador, ou seja, aquele que é titular do direito real, pode exigir do promitente vendedor ou a quem os direitos forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e caso haja recusa, deverá requerer a adjudicação do imóvel. Em palavras mais compreensíveis, este termo se refere a uma situação em que alguém adquire um imóvel, através do contrato de compra e venda, e, no final, no momento de lavrar a escritura, o vendedor se recusa a outorgar a escritura.
É válido ressaltar que com o advento da Lei 14.382 de 2022, o legislador trouxe a possibilidade de realizar o aludido procedimento através da via extrajudicial, conforme aduz o artigo 216-B: “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo”.
É importante salientar que a possibilidade de realizar a adjudicação compulsória extrajudicialmente trouxe inovação e melhoria para a sociedade, promovendo maior agilidade e desafogando o judiciário.
No que tange aos requisitos para realizar o procedimento, podemos observar a obrigatoriedade da Ata Notarial, a qual pode ser entendida como uma espécie de documento necessário para comprovar algo. Este documento é lavrado em um Tabelionato de Notas, através de um tabelião profissional, que atestará evidências ou provas que foram vivenciadas por ele.
A Ata Notarial está conceituada no artigo 384 do Código de Processo Civil, aduzindo a aludida Lei: a existência de algum fato deverá ser atestada ou documentada, através do requerimento da pessoa interessada e diante de uma Ata lavrada por tabelião.
Diante disso, é relevante e imprescindível a disposição da Ata Notarial na Adjudicação Compulsória que ocorre no formato Extrajudicial, pois este procedimento é realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e a Ata facilitará na comprovação de documentos importantes, sejam eles: a quitação da dívida, o contrato particular, a mora do devedor, entre outros.
Vale dizer, ainda, que este tema já foi considerado um tanto polêmico no meio jurídico, tendo em vista existir mais de uma reformulação quanto ao texto disposto no artigo 216-B, da Lei de Registros Públicos. O inciso terceiro, do artigo mencionado, abordava que a Ata notarial seria caracterizada como um documento fundamental para requerer a Adjudicação Extrajudicial, sendo ela lavrada por tabelião de notas, atestando a posse do requerente, a prova do pagamento da obrigação do comprador, conferindo-lhe a pretensão de adquirir a propriedade do imóvel e, a regular constituição em mora do promitente vendedor.
Ocorre que, este inciso havia sido vetado, sob a alegação de que a Ata Notarial iria encarecer e burocratizar o procedimento, porém, o Congresso Nacional derrubou o veto e, no dia 5 de janeiro de 2023, o Presidente Luiz Inácio Lula da Silva promulgou a obrigatoriedade da Ata Notarial, fazendo com que haja a exigência da aludida Ata para este procedimento, assim como ocorre na Usucapião.
Escrito pela equipe de Direito Imobiliário
