A lei nº 14.010/20, publicada no dia 10 de junho de 2020, dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado – RJET – no período de pandemia do Coronavírus.
A lei do RJET fixou alguns marcos temporais para garantir a segurança jurídica, reconhecendo como marco inicial dos eventos derivados a pandemia a data de 20 de março de 2020. Ademais, estipulou o dia 12 de junho de 2020 como início da vigência legal, haja vista que a lei não pode retroagir para afetar o ato jurídico perfeito.
Mais um marco temporal importante é o dia 30 de outubro de 2020, data limite em que certos atos serão permitidos, alguns suspensos ou com modificação provisória. Em resumo será permitida a realização de assembleias virtuais de condomínios (artigo 12); serão suspensos os prazos de prescrição e decadência (artigo 3º); direito de desistência do consumidor (artigo 8º); prazo de usucapião (artigo 10); certas regras do regime concorrencial (artigo 14); prisão civil por dívida alimentícia (artigo 15); prazo para abertura e ultimação do inventário judicial (artigo 16); regra provisória para a prorrogação do mandato do síndico se a assembleia virtual for inviável (artigo 12, parágrafo único).
Como visto no parágrafo a anterior, em decorrência da mencionada Lei, os prazos de prescrição e decadência ficam impedidos ou suspensos entre a data de início da vigência legal até o dia 30 de outubro de 2020. Embora não esteja tacitamente previsto, a regra emergencial aplica-se somente às pretensões e direitos potestativos a serem exercidos em juízo.
Por consequência, ficam igualmente suspensos, pelo mesmo período, os prazos de aquisição da propriedade imobiliária em qualquer das modalidades de usucapião. Elucidamos que a posse é um fato e não se suspende. O que está sendo limitado no caso em questão é apenas um dos efeitos decorrentes da posse ad usucapionem.
O Presidente da República, ao sancionar a Lei em comento, vetou o artigo 9º do anteprojeto, que tratava da locação de imóveis urbanos. Dessa forma, a locação de imóveis, bem como a possibilidade de despejo seguem sem regulamentação específica para os tempos de pandemia.
Por fim, sob a ótica do direito imobiliário, a lei tratou dos condomínios edilícios. O Presidente da República vetou o artigo 11, que ampliava o rol de poderes do síndico para tomar as medidas necessárias à diminuição do risco de contaminação e propagação do Covid-19. Com isso, a redação promulgada traz apenas a possibilidade de realização de assembleia condominial virtual até o dia 30 de outubro de 2020, conforme dito anteriormente, e ratifica a obrigatoriedade de prestação de contas regular dos atos de administração prestados pelo síndico, sob pena de sua destituição.
A Lei 14.010/2020 é oportuna para regular de prazos, prescrição, decadência, dentre outros temas abordados por ela. Dado o contexto atualmente vivido, ela não vem de forma completa, é promulgada sem tratar de pontos importantes e essenciais para a aplicação direito imobiliário, principalmente no tocante à relação de locação. Todavia, deve-se levar em consideração que legislar em tempos atípicos, jamais vividos antes, como o caso da pandemia que assola o mundo, é uma tarefa suficientemente difícil, de modo que se deve extrair tudo de melhor dela, com o objetivo de dar mais segurança jurídica e de prevenir litígios.
Por: Pedro Estima