Quando uma pessoa compra um imóvel financiado, é comum que muitas dúvidas surjam. Uma das principais diz respeito a quem ficará a responsabilidade pela quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, na segunda semana de março de 2025, que os credores fiduciários não podem ser responsabilizados pelo pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) de imóveis dados em garantia por meio de alienação fiduciária, sendo esse débito de responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante.
Esse entendimento foi proferido pela 1ª Turma no julgamento de recursos repetitivos relacionados ao Tema 1158/STJ, cujo escopo era definir se haveria a responsabilidade tributária solidária, bem como se caberia, como parte passiva, em um processo de execução de dívidas de IPTU, a credora de um imóvel alienado fiduciariamente.
No âmbito dos autos do Recurso Especial (Resp) 1.949.182/SP, utilizado como representativo da controvérsia, o Itaú Unibanco S/A questionou a legitimidade da sua inclusão como parte passiva em uma execução fiscal movida pelo Município de São Paulo, que exigia a quitação das parcelas de IPTU atrasadas de um imóvel. O município sustentou que o banco deveria permanecer como executado porque o imóvel estava registrado em seu nome, ainda que sob condição resolutiva. Assim, conforme a tese, o credor fiduciário deveria se sujeitar às obrigações tributárias como qualquer outro proprietário.
Ocorre que, a instituição financeira apresentou uma defesa contrária, alegando que, na qualidade de parte credora, não possuía o domínio útil do bem, nem a posse qualificada com a intenção de ser dono, não sendo possível configurar a plena propriedade do imóvel. Logo, como não estaria autorizada a usufruir do bem, nem do produto integral de sua alienação, não poderia ser considerada contribuinte do IPTU, bem assim responsável solidária pelos débitos tributários relacionados ao respectivo imóvel.
O STJ, ao analisar a questão, reforçou que a posse do imóvel, para fins de tributação, exige a intenção de ser dono. Assim, o credor fiduciário detém apenas uma posse indireta e precária, restrita à finalidade de garantia do financiamento. Somente após a consolidação da propriedade e a imissão na posse, em caso de inadimplência do devedor fiduciante, o credor fiduciário poderá ser considerado contribuinte do IPTU.
Portanto, o STJ estabeleceu que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU de imóveis alienados fiduciariamente recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante, ou seja, o comprador do imóvel, que o único capaz de figurar legitimamente no polo passivo de execuções fiscais, como também na condição de contribuinte dos tributos que recaiam sob o imóvel.
O entendimento consolidado pelo STJ tem grande relevância, pois define aresponsabilidade pelo pagamento do IPTU em imóveis alienados fiduciariamente, exonerando as incorporadoras e instituições financeiras do pagamento desse tributo.