Em 14/07/2023 foi promulgada a Lei 14.620/2023, a qual dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, estabelecendo suas novas diretrizes e, consequentemente, promovendo a alteração de legislações correlatas.
Dentre as várias mudanças operadas pela Lei, merece atenção a inclusão dos artigos 18-A a 18-F na Lei 6.766/1979, os quais disciplinam a possibilidade da instituição do regime de patrimônio de afetação em loteamentos, considerando que o instituto era restrito à incorporação imobiliária.
O patrimônio de afetação é caracterizado pela segregação do patrimônio do loteador de todo o terreno e infraestrutura desenvolvida para o loteamento, incluindo os bens e direitos, os quais ficarão afetados à consecução do empreendimento e à entrega dos lotes urbanizados aos respectivos adquirentes.
Nesse contexto, importante ressaltar a segurança jurídica trazida pelo instituto aos promissários compradores e investidores ao assegurar que o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do loteador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, de modo que apenas responderá por dívidas e obrigações vinculadas ao respectivo loteamento.
Logo, o patrimônio de afetação afasta também todos os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do loteador, de modo que o terreno, a obra e os demais bens, tais quais: direitos creditórios, obrigações e encargos objeto do loteamento, não integrarão a massa concursal.
Além disso, importante ressaltar a maior transparência e controle sobre o caixa do empreendimento, considerando a obrigatoriedade de uma contabilidade separada e completa, mesmo que esteja desobrigado pela legislação tributária, permitindo uma fiscalização mais concreta por parte dos órgãos públicos, instituições financeiras e promissários compradores.
Em que pese o patrimônio de afetação proporcionar transparência e garantia de que o empreendimento será entregue dentro das condições estabelecidas, por outro lado provoca uma maior rigidez do caixa, considerando que o loteador não poderá utilizar os recursos daquele loteamento afetado em outros empreendimentos.
Diante disso, o instituto apenas passou a ter uma ampla adesão pelos incorporadores quando o Governo Federal passou a estimular o seu uso através da concessão do Regime Especial de Tributação (RET) para os empreendimentos que estivessem com seu patrimônio afetado, reduzindo a tributação do lucro presumido de 6,73% para 4%. Ocorre que, não há menção na nova lei acerca da aplicação do RET para os loteamentos.
Ademais, outro ponto de controvérsia está sendo a possibilidade de aplicação do parágrafo 5º, art. 67-A, da Lei 4.591/64, por analogia, aos loteamentos. A norma dispõe acerca da possibilidade de retenção de 50% (cinquenta por cento) pelo incorporador da quantia paga pelo adquirente, em caso de resolução por inadimplemento do promissário comprador, caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação.
Diante da ausência de julgados sobre o tema, pela recente promulgação e vigência da Lei 14.620/2023, devemos aguardar o posicionamento da jurisprudência acerca dos aspectos controvertidos em discussão.
