A vigência de um contrato de locação não impede que o imóvel objeto do aluguel seja vendido. Para tanto, o locador é obrigado a dar ciência do negócio ao locatário, com todas as condições do negócio, incluindo o preço e a forma de pagamento. Isso acontece porque o locatário, caso tenha aptidão e deseje, terá preferência para adquirir o imóvel em relação a terceiros.
Ter conhecimento desta regra é importante também para o terceiro interessado na aquisição do imóvel locado, haja vista sua inobservância permitir ao locatário a prerrogativa de buscar na justiça indenização ou até impedir a venda, desde que o locatário possa depositar em juízo o valor da negociação firmada com o terceiro.
Ocorre que, em toda a contratação, existe a necessidade de se adotarem algumas formalidades para resguardar os direitos das partes. No caso em discussão, para que o direito de preferência seja materializado, o ordenamento jurídico impõe a averbação do contrato de locação junto ao Registro de Imóveis competente, nos termos do artigo 167, inc. II, item 16 da Lei de Registros Públicos, para assegurar a publicidade da locação.
Todavia, muito embora a falta de averbação não impeça o locatário demandar o locador alienante por violação a direito pessoal e eventuais perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição, ela será medida necessária para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro.
Frisamos ainda que o entendimento jurisprudencial dominante é de que nem mesmo há necessidade de previsão contratual do direito de preferência, considerando que a simples averbação do contrato de locação no registro público é suficiente para garantir este direito.
Diante do exposto, resta claro que a averbação de contrato de locação junto ao Registro de Imóveis competente é fundamental e eficaz para garantir o direito de preferência de aquisição de imóvel locado. A orientação é de que o locatário, após a assinatura das partes e das duas testemunhas no contrato de locação, reconheça firma e promova a averbação junto ao Cartório de Imóveis da circunscrição do Imóvel a fim de garantir a eficácia de seu direito.
Esclarecemos, por fim, que os custos com a referida averbação serão determinados por lei estadual que anualmente publica o reajuste da Tabela de Emolumentos, cabendo ao interessado promover este ato tempestivamente, ou seja, pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Por: Fabiana Pessoa
