No âmbito da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, aparecera a chamada Adjudicação Extrajudicial, instituto encartado no Art. 216-B.
Nesse sentido, passou-se a entender esse procedimento como a ação pessoal com premissa base de recusa do vendedor em transmitir o domínio ao comprador. Assim, mediante resistência injustificada, seria cabível ao compromissário comprador ou ao cessionário de seus direitos, ajuizar ação contra o titular do domínio do imóvel, desde que não haja, entre esses, consenso.
Para tanto, adentrando na questão procedimental, entende-se que tal trâmite necessita, conforme §1º do artigo supracitado, da apresentação de algumas documentações. Dentre essas:
Instrumento de Promessa de Compra e Venda ou de Cessão ou de Sucessão;
Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel;
Ata notarial, lavrada por tabelião de notas, da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
Certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
Comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
Procuração com poderes específicos, se for o caso.
Desse modo, à apresentação da ata notarial, novidade promulgada e acrescida à Lei em janeiro de 2023, entende-se que o procedimento, apesar de tramitar perante o cartório de imóveis, deverá seguir a prévia instrumentalização dessa, verificando-se documentos, depoimentos e fatos. Para tanto, sua necessidade dar-se-á pelo fato dessa ser instrumento imparcial e com certificação das impressões colhidas no caso concreto, por parte do titular do cartório ou de seus prepostos; garante, para tanto, maior segurança jurídica e celeridade ao instituto.
Por fim, tratando-se dos requisitos à adjudicação extrajudicial, entende-se que à sua interposição, prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, basta a existência de uma promessa de compra e venda, somada à inexistência de previsão do direito de arrependimento.
Em suma, diante do exposto, entende-se o instituto da adjudicação extrajudicial compulsória como de extrema importância à facilitação ao acesso dos direitos legalmente previstos ao cidadão. A inovação, aparecendo como meio alternativo de solução de conflitos, feita em prol da sociedade visa, ainda, desjudicializar a tramitação dessas ações, concretizando instrumentos com mais celeridade e praticidade, sem a necessidade de adentrar em um processo judicial em si.
– Equipe do Imobiliário
