A constituição em mora em contrato de compra e venda de imóvel loteado pode ser feita mediante carta com AR, desde que assinada pelo próprio devedor

A constituição em mora em contrato de compra e venda de imóvel loteado pode ser feita mediante carta com AR, desde que assinada pelo próprio devedor

A Lei 6.766/79, que trata sobre o Parcelamento do Solo Urbano, prevê, em seu artigo 32, que, vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. O § 1o desse artigo, por sua vez, dispõe que, para tais fins, o devedor-adquirente deverá ser intimado, pelo Oficial do Registro de Imóveis, para satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, assim como os juros convencionados e as custas de intimação.

Assim, para possibilitar a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel loteado, faz-se necessária a constituição em mora do devedor através de interpelação prévia (mora ex persona), distinguindo-se, nesse ponto, da pretensão que se limita à cobrança das prestações em atraso, em que a mora ocorre automaticamente com o inadimplemento no termo final (mora ex re), incidindo a regra do dies interpellat pro homine.

Mostrando-se imprescindível, por previsão legal, o prévio envio de interpelação constituindo o devedor em mora a fim de possibilitar a rescisão contratual, foi levado ao Superior Tribunal de Justiça, no Resp 1.745.407, caso em que se discutia a (in)eficácia de interpelação feita pela empresa credora através de envio de carta com aviso de recebimento remetida pelos correios.

No supracitado recurso, julgado em 11/05/2021, o Superior Tribunal de Justiça frisou que, não obstante a legislação mencionar que essa intimação prévia deve se realizar através de Oficial de Registro de Imóveis, esse requisito não é absoluto, tendo em vista que a própria lei 6.766/79, em seu artigo 49, prevê expressamente que as intimações e notificações nela previstas poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las. Em caráter residual, inclusive, se admite a intimação ou notificação através de edital, na forma do artigo 49, § 2º.

Ressaltou a Corte Superior, em suas razões de decidir, que a finalidade que se vislumbra da leitura conjunta dos artigos 32 e 49 da Lei 6.766/1979 demonstra a intenção do legislador de que a notificação seja feita pessoalmente ao devedor, a fim de que este tenha ciência inequívoca de sua inadimplência e de sua consequência (rescisão do negócio e perda do imóvel), com a cientificação, de igual forma, dos termos para purgação da mora.

Assim, o STJ firmou o entendimento no sentido de que não há óbice, para fins do disposto no artigo 32 da Lei 6.766/79, de realização da intimação do comprador inadimplente por outros meios, dentre os quais se inclui o envio de carta remetida pelos correios com aviso de recebimento, desde que o recibo seja assinado pelo devedor, de modo a comprovar a sua ciência inequívoca dos termos e consequências da inadimplência, com possibilidade de purgação da mora.

Fonte: STJ (Resp 1.745.407)

 


Por: Karina Figueiredo

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