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A Securitização e o investimento no mercado imobiliário

Por Beatriz Vila Nova

Através da operação de securitização, uma empresa (seja construtora, loteadora ou incorporadora) consegue uma linha de crédito mais vantajosa ao desenvolvimento de suas atividades, antecipando o recebimento de seus créditos, com depreciação do valor total, denominada deságio.

Diferentemente de uma operação comum de empréstimo, a securitização trabalha com valores que, em tese, já pertencem à empresa, a exemplo de parcelas mensais de um contrato de compra e venda ou o aluguel mensal de um contrato de locação por tempo determinado. Por se tratar de uma antecipação de recebíveis já formalizados contratualmente, é possível a aplicação de juros mais atrativos que as linhas convencionais de financiamento.

A carteira de recebíveis será representada por uma Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), cedida para a empresa securitizadora, que, após avaliar se a operação é elegível, emite os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), oferecidos no mercado de valores mobiliários para aquisição por investidores. Quanto mais qualificado for o público alvo de investidores, mais simples será a operação de securitização, pois poderá contar com a dispensa de registro na Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Os recursos obtidos dos investidores, então, serão transferidos para a securitizadora, fechando o ciclo da operação de securitização, que terá a previsão de duração variada de acordo com o valor antecipado à construtora e os vencimentos constantes da carteira de recebíveis.

A Lei de nº 9.514/1997, que regulamenta este tipo de operação, criou também o chamado “regime fiduciário”, que determina a segregação do patrimônio comum da securitizadora, para que os créditos cedidos não sejam atingidos em caso de falência da securitizadora; e a conhecida “alienação fiduciária”, como uma forma de garantia da operação, em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente à securitizadora; dispositivos estes que trouxeram enorme relevância para a segurança jurídica da securitização.

Por envolver instituições financeiras especializadas neste tipo de operação, a celebração de instrumentos complexos e uma rotina de acompanhamento bem disciplinada, somados ao desconhecimento sobre a matéria, a securitização ainda é uma modalidade de fomento pouco utilizada pelas empresas locais, apesar de todas as vantagens.

No entanto, em decorrência da atual situação do mercado imobiliário, é inegável a grande utilidade da securitização como uma alternativa segura na obtenção de financiamentos, seja para a viabilização de projetos já em andamento ou de projetos novos.

Como grande diferencial, a empresa tomadora não comprometerá o seu balanço com mais um passivo a curto prazo, já que apenas antecipará o que já foi contratado. Sob a ótica do investidor, garante o investimento em uma renda fixa, com previsão da remuneração e amortização dos títulos que estão sendo securitizados, lastreados por contratos próprios da atividade do tomador.

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