Por Beatriz Vila Nova
Em decorrência do cenário de crise ultrapassado pelo mercado imobiliário nos últimos anos, é cada vez mais frequente a opção das construtoras pela utilização de produtos regulamentados pelo Mercado de Capitais, representado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), como fonte de financiamento para futuros empreendimentos, a exemplo da securitização de créditos ou de parcerias firmadas com fundos de investimentos imobiliários – FIIs.
Fato é que as taxas e condições de negócios oferecidas pelos bancos convencionais são, na maioria das vezes, exorbitantes e desfavoráveis ao empresário da construção civil que pretende desenvolver um empreendimento, o que termina por inviabilizar o projeto. No Mercado de Capitais, por outro lado, o empresário se depara com investidores que, assim como ele, têm o mesmo objetivo de desenvolver o projeto imobiliário, compartilhando os lucros e, a depender do caso, dividindo também os prejuízos.
Neste sentido, como uma das melhores formas de entrar no Mercado de Capitais e, portanto, conseguir uma linha de crédito mais atrativa e taxa de juros mais baixa, tem-se a securitização de recebíveis. Esta, nada mais é do que a antecipação do recebimento de créditos (frutos e rendimentos) de um ou vários imóveis ou negócios imobiliários, a exemplo de parcelas mensais de pagamento do preço de aquisição oriundas de contratos de compra e venda ou de alugueis advindos de locações, com uma depreciação sobre o valor total que será recebido ao longo do tempo.
Por se tratar de uma antecipação de créditos já formalizados contratualmente (ou seja, créditos existentes), permite-se a aplicação de juros mais atrativos do que as linhas convencionais de financiamento bancário. Quanto mais garantias tiver a operação, mais qualificado será o crédito dela resultante, que, por sua vez, será melhor negociado no mercado de valores mobiliários, para aquisição por investidores.
Na prática, a segurança da operação é resultado da análise de validade e da eficácia dos créditos que serão securitizados, bem como se a operação está de acordo com os regramentos legais e instruções da CVM. Estando a operação adequada às regras, o risco dos investidores fica limitado ao risco do pagamento dos créditos que lastreiam a operação, risco esse prévia e devidamente mensurado por uma agência classificadora de riscos.
No cenário atual, com limites de juros baixos e de, cada vez mais, facilidade de acesso às informações do Mercado de Capitais, atrelada à avançada e segura legislação nacional aplicável, a securitização de créditos imobiliários dá os primeiros sinais de ser uma das mais fortes e atraentes alternativas de financiamento para o setor imobiliário que, certamente, contribuirá para a retomada da atividade imobiliária no país.
